Tunnetko tämän asuntokaupan muodon? Nuda propiedad -kaupoilla koti jopa 60 % halvemmalla

Asuntokaupat nuda propiedad -mallilla on kiinnostava vaihtoehto sijoittajille ja senioreille.

Asuntomarkkinoilla tunnettu nuda propiedad -kauppamuoto eli pelkän omistusoikeuden siirto tarjoaa mahdollisuuden ostaa asunto selvästi alle markkinahinnan sillä ehdolla, että myyjä säilyttää elinikäisen asumisoikeuden. Malli yhdistää ostajan ja myyjän tarpeet: ostaja saa sijoitusasunnon jopa 50–60 prosenttia halvemmalla, kun taas myyjä – useimmiten iäkäs henkilö – saa lisätuloja eläkkeen tueksi ilman, että joutuu luopumaan kodistaan.

Esimerkkejä löytyy kiinteistöportaaleista: esimerkiksi Málagan El Ejidossa 90 neliön asunto, jonka markkina-arvo on 290 000 euroa, on myynnissä 141 000 eurolla. Asunnossa asuva 65-vuotias mies jatkaa kuitenkin sen käyttöä kuolemaansa saakka.

Kauppamuodolla on rajoitteensa. Ostaja saa käyttöönsä vasta myöhemmin vapautuvan asunnon, ja myyjän pitkä elinikä pienentää sijoituksen houkuttelevuutta. Toisaalta asunnon arvo voi nousta vuosien aikana, ja ylläpitokustannuksista vastaa yleensä edelleen myyjä.

Edut ja riskit molemmille osapuolille

Tavallisesti myyjä eli käyttöoikeuden haltija on iäkäs henkilö, usein ilman perillisiä, joka haluaa täydentää pientä eläkettään. Ostajalle malli on sijoitus tulevaisuuteen, sillä asunnon voi saada 50–60 prosenttia halvemmalla. Mitä nuorempi myyjä on, sitä pidempään ostajan on kuitenkin todennäköisesti odotettava päästäkseen hyödyntämään kohdetta.

Jos asunto sijaitsee kysytyllä alueella, sen arvo ehtii todennäköisesti nousta odotusajan kuluessa. Myyjä vastaa tavallisesti ylläpito- ja käyttökustannuksista kuolemaansa saakka, mutta tästä voidaan sopia erikseen.

Taustalla väestön ikääntyminen ja uudet kulutustavat

Fundación Edad y Vida ja Fundación MAPFRE on todennut raportissaan Percepción de los Productos de Licuación Patrimonial para la Población Sénior Española, että kulttuuriset ja demografiset muutokset lisäävät kiinnostusta erilaisiin ratkaisuihin. Eliniän pidentyessä myös hoivakulut kasvavat, ja samaan aikaan moni haluaa säilyttää eläkkeelläkin kulutustasonsa esimerkiksi matkustamiseen ja vapaa-aikaan. Tämä luo tarvetta lisätuloille eläkkeen rinnalle.

Raportissa mainitaan useita varallisuuden realisointimalleja: nuda propiedad -kaupat elinikäisellä käyttöoikeudella, asunnon myynti elinikäistä eläkettä tai ylläpitoa vastaan, käänteinen asuntolaina sekä myynti elinikäistä vuokrasopimusta vastaan. Espanjassa erikoisjärjestelyiden markkinat ovat toistaiseksi pienet, mutta niiden odotetaan kasvavan väistämättä.

Muualla Euroopassa yleistä, Espanjassa harvinaista

Esimerkiksi Ranskassa ja Belgiassa pelkän omistusoikeuden siirto on varsin yleinen järjestely, mutta Espanjassa se on edelleen marginaalista. Kiinnostus kasvoi pandemian jälkeen, mutta hiipui taas: vuonna 2023 tehtiin 1 845 kauppaa, vuonna 2024 enää 1 817. Hintojen nousu ja suotuisa markkinakehitys ovat hillinneet kysyntää.

Myös Málagassa mallia on kokeiltu, mutta luvut ovat pieniä. Vuonna 2021 tehtiin 28 kauppaa, mutta tuoreimpien tilastojen mukaan määrä on laskenut 17:ään. Notaarien mukaan monet myyjät kokevat tarjoukset liian alhaisiksi, eivätkä ne korvaa perintönä luovutettavaa omaisuutta. Korkea elinajanodote vähentää myös ostajien kiinnostusta. Lisäksi espanjalainen perinne jättää omaisuus lapsille hillitsee molempien osapuolten halukkuutta.

Verotus

Jos myyjä on yli 65-vuotias, hän ei maksa nula propiedad -kaupasta IRPF-pääomavoittoveroa, vaan ainoastaan kunnallisen luovutusvoittoveron (plusvalía municipal). Ostaja maksaa puolestaan 7 prosentin varainsiirtoveron, joka lasketaan vähentämällä asunnon arvosta käyttöoikeuden arvo.

Käänteinen asuntolaina vaihtoehtona

Banco de Españan mukaan käänteinen asuntolaina on yli 65-vuotiaille tarkoitettu laina, jossa asunto toimii vakuutena ja lainan voi saada kertana tai toistuvina maksuina. Asunnon omistaja säilyttää asunnon hallinnan, mutta saa lisätuloja. Kuoleman jälkeen perilliset voivat maksaa lainan ja pitää asunnon, myydä sen lainan kattamiseksi tai antaa pankin realisoida sen.

Käänteinen asuntolaina on kuitenkin harvinainen, sillä pankit myöntävät sitä vain arvokkaista asunnoista ja usein vain murto-osalla asunnon arvosta. Kulttuurinen perinne jättää asunto lapsille vähentää myös tämän mallin kiinnostavuutta.

Málagan tilastot puhuvat puolestaan: vuonna 2024 tehtiin vain 25 käänteistä asuntolainaa (17 maakunnassa ja 8 pääkaupungissa). Vuonna 2025 määrä on tähän mennessä 18 (12 maakunnassa ja 6 pääkaupungissa).


Lähde: Diario Sur