Yleisimmät virheet Espanjan taloyhtiökokouksissa – näin päätökset voivat mitätöityä

Isännöitsijät varoittavat virheiden seuraamuksista espanjalaisten taloyhtiöiden kokouksissa.

Andalusian kiinteistöalan ammattiliitto Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas (Cafincas) on julkaissut varoituksen espanjalaisten taloyhtiöiden hallinnolle tyypillisistä virheistä, jotka voivat johtaa laillisuusongelmiin, riitoihin ja omistajien väliseen epäluottamukseen.

Liiton mukaan monet ongelmat taloyhtiöissä eivät synny naapurien erimielisyyksistä, vaan muotovirheistä, jotka tapahtuvat kokouksen koollekutsumisessa, sen kulussa tai pöytäkirjan laadinnassa.

– Juuri tästä syystä tehtävämme isännöitsijöinä on varmistaa, etteivät virheet johda kalliisiin oikeusprosesseihin tai omistajien väliseen luottamuspulaan, Cafincasin puheenjohtaja Manuel Jiménez selittää.

Virheet, jotka voivat mitätöidä päätökset

Cafincas muistuttaa, että isännöitsijän – ja erityisesti liiton jäsenenä toimivan ammatti-isännöitsijän – läsnäolo on paras tae siitä, että kokoukset toteutetaan lain ja sääntöjen mukaisesti.

Yleisimpiä virheitä ovat:

• Kokouksen kutsuminen liian lyhyellä varoitusajalla. Tämä voi mitätöidä tehdyt päätökset ja johtaa valituksiin.

• Asioiden lisääminen esityslistalle ilman ennakkoilmoitusta. Uusien aiheiden käsittely kokouksen aikana on yleistä, mutta lainvastaista.

• Kokouksen järjestäminen ilman päätösvaltaisuutta. Ilman tarvittavaa läsnäolomäärää tehdyt päätökset voivat olla pätemättömiä.

• Pöytäkirjan virheellinen laatiminen. Pöytäkirjan on oltava selkeä, täsmällinen, lain vaatimusten mukainen ja sen tulee sisältää sekä puheenjohtajan että sihteerin allekirjoitukset.

• Lainvastaisten päätösten tekeminen. Isännöitsijän tehtävä on varmistaa, että kaikki päätökset ovat säädösten mukaisia.

• Väärän enemmistön soveltaminen äänestyksissä. Jokainen päätösluokka vaatii eri suuruisen enemmistön, ja sekoittaminen on yleinen virhe, joka mitätöi päätöksen.

• Velallisten äänioikeuden salliminen. Laki kieltää taloyhtiölle velkaa olevia omistajia äänestämästä.

• Ruusut ja risut -osuuden muuttaminen päätöksenteoksi. Kokouksen keskusteluosuus ei saa sisältää sitovia päätöksiä.

• Pöytäkirjan toimittamatta jättäminen osakkaille. Tämä aiheuttaa epäluottamusta ja tiedon puutetta.

• Talouden hoitaminen ilman suunnitelmaa. Improvisointi johtaa helposti virhepäätöksiin ja taloudellisiin epätasapainoihin.

Ammatti-isännöitsijän rooli

Cafincasin mukaan koulutetun ja rekisteröidyn isännöitsijän osallistuminen kokouksiin on paras tapa varmistaa, että taloyhtiökokouksista tulee aidosti toimivia keskustelu- ja päätöksentekopaikkoja.

– Kun menetellään oikein ja lain mukaisesti, kokouksista tulee konfliktien sijaan yhteistyön ja yhteisöllisyyden tilaisuuksia, Jiménez toteaa.

Lähde: Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas