Korkein oikeus ratkaisi: Espanjassa asunnon omistaja voi kieltäytyä taloyhtiön lisämaksuista tietyin ehdoin

Merkittävä ennakkotapaus: taloyhtiön aiempi päätös voi vapauttaa omistajan ylimääräisistä maksuista.

Espanjan korkein oikeus (Tribunal Supremo) on vahvistanut, että taloyhtiön omistajaa ei voida velvoittaa maksamaan ylimääräisiä kustannuksia, jos hänet on aiemmassa yhteisön kokouksessa yksimielisesti vapautettu kyseisistä maksuista. Päätös koskee erityisesti niin sanottuja derrama-maksuja eli taloyhtiön ylimääräisiä kustannuseriä esimerkiksi suurten remonttien rahoittamiseen.

Korkein oikeus käsitteli tapausta, joka juontaa juurensa vuoteen 1994. Tuolloin erään taloyhtiön kokouksessa päätettiin hissin asentamisesta. Enemmistö äänesti hankkeen puolesta, mutta kokouksessa sovittiin että kustannukset kattaisivat vain ne omistajat, jotka olivat hankkeen kannalla. Hanketta vastustaneet vapautettiin maksusta.

Vuonna 2018 taloyhtiö yritti muuttaa päätöstä ja vaatia kustannuksia myös niiltä omistajilta, jotka olivat aiemmin vapautettuja. Korkein oikeus kuitenkin totesi, että alkuperäinen sopimus oli sitova ja että sen muuttaminen olisi edellyttänyt kaikkien asianosaisten yksimielistä hyväksyntää. Muutospäätös julistettiin mitättömäksi.

Ratkaisun myötä vahvistettiin, että taloyhtiöiden aiemmin tekemät yksimieliset sopimukset ovat pysyvästi sitovia, ellei uutta päätöstä tehdä kaikkien omistajien suostumuksella. Päätös toimii ennakkotapauksena ja muistutuksena yhteisöjen hallinnoijille: ennen lisämaksujen määräämistä on varmistettava, ettei aiemmin ole tehty vapautuksia, joilla on edelleen oikeudellinen pätevyys.

Merkittävä ennakkotapaus ulkomaalaisille asunnonostajille

Espanjassa taloyhtiöiden hallinto toimii osin eri tavalla kuin Suomessa. Jokaisessa comunidad de propietarios -yhteisössä asunnonomistajat maksavat kuukausittaista yhteisövastiketta (cuota de comunidad), jolla katetaan kiinteistön ylläpito, siivous, puutarhatyöt, vartiointi ja muut peruspalvelut.

Näiden lisäksi taloyhtiö voi päättää ylimääräisistä maksuista eli derrama-maksuista, joita kerätään suuria hankkeita varten, kuten hissin rakentamiseen, julkisivun uusimiseen, putkistoremontteihin tai aurinkopaneelien asentamiseen. Nämä erät voivat nousta yksittäisen asunnonomistajan kohdalla tuhansiin euroihin.

Korkeimman oikeuden tuore ratkaisu on merkittävä, sillä se vahvistaa, että omistaja voi välttyä derrama-maksuilta, jos hänet on aiemmin nimenomaisesti vapautettu niistä taloyhtiön yksimielisellä päätöksellä. Tämä on tärkeä huomio myös ulkomaalaisille asunnonostajille Espanjassa, sillä yhteisön kokousten pöytäkirjoihin kirjattavat päätökset voivat määrittää tulevat maksuvelvoitteet pitkälle tulevaisuuteen.


Lähde: Diario AS